بازار مسکن در آستانه ۱۴۰۵؛ آرامش قبل از طوفان؟

به گزارش زنگ اقتصاد : پیش‌بینی دقیق قیمت مسکن در ایران در سال ۱۴۰۵ بسیار دشوار است، چون بازار مسکن تحت تأثیر عوامل متعددی مثل تورم، نرخ ارز، سیاست‌گذاری دولت، هزینه مصالح ساختمانی، عرضه و تقاضا و وضعیت اقتصادی کشور قرار دارد. اما با توجه به تحلیل‌ کارشناسان و داده‌های موجود، می‌توان چند سناریو محتمل را مطرح کرد و فرضیه‌هایی را ارائه داد:

برخی پیش‌بینی‌ها و تحلیل‌ها برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۵

1. رشد مثبت قیمت (رکود تورمی)

بر اساس گزارش برخی تحلیل‌گران، انتظار می‌رود در سال ۱۴۰۵ بازار مسکن در وضعیت «رکود تورمی» قرار داشته باشد: یعنی تعداد معاملات کم باشد، اما قیمت‌ها به علت تورم بالا افزایش یابند. 

در آن گزارش (آسیانیوز) آمده که رشد متوسط قیمت در برخی تحلیل‌ها بین ۲۰ تا ۳۰ درصد پیش‌بینی می‌شود. 

دلیل این رشد: تورم عمومی بالا، نوسانات ارزی (افزایش نرخ دلار)، هزینه بالای مصالح ساختمانی. 

2. تثبیت یا افت جزئی در برخی بخش‌ها

برخی منابع خارجی (مثلاً شرکت Sands of Wealth) پیش‌بینی می‌کنند که در دوره ۲۰۲۵–۲۰۲۷، رشد در مناطق خاص (مثل تهران) ممکن است کند شود یا حتی قیمت در برخی بخش‌های لوکس کاهش یابد. 

آنها اشاره می‌کنند که نقدینگی در بازار مسکن پایین‌تر شده و بازار “لوکس” ممکن است به دلیل تقاضای کمتر، فشار قیمتی تجربه کند. 

بر اساس آن‌ها، در شهرهای ثانویه‌تر و بازار واحدهای متوسط، رشد ممکن است ادامه یابد اما نرخ آن ملایم‌تر خواهد بود (مثلاً ۳–۷٪ سالانه). 

3. روند ساخت‌وساز و عرضه محدود

مطالعات آکادمیک و تحلیل‌گران اقتصادی نشان داده‌اند که محدودیت عرضه (مثلاً قیمت زمین، هزینه مصالح) می‌تواند فشار صعودی بر قیمت‌ها وارد کند. مدل‌های دینامیکی مورد استفاده در پژوهش‌ها هم پیش‌بینی افزایش نمایی قیمت تا ۱۴۰۵ را دارند. 

از سوی دیگر، اگر دولت بتواند واحدهای مسکن ارزان‌تر بسازد یا سیاست‌هایی برای کنترل عرضه اتخاذ کند، امکان کنترل رشد قیمت وجود دارد، اما اجرای کامل این سیاست‌ها چالش‌برانگیز است. 

4. رشد بازار اجاره

با توجه به افزایش قیمت خرید و کاهش قدرت خرید بخشی از مردم، احتمال دارد تقاضا برای اجاره افزایش یابد. این می‌تواند بازار اجاره را فعال‌تر کند و به نوعی گزینه جایگزینی برای خریداران شود.

برخی تحلیل‌گران بین‌المللی فکر می‌کنند که بازار اجاره (rent-to-own یا خرید به قصد سرمایه‌گذاری) ممکن است جذاب‌تر شود، به خصوص در شهرهای ثانویه. 

چالش‌ها و ریسک‌هایی که پیش‌بینی را سخت می‌کنند

نوسانات ارزی: چون بسیاری از مصالح ساختمانی وارداتی‌اند یا قیمت‌شان به دلار وابسته است، نوسان نرخ ارز می‌تواند تاثیر بزرگی روی هزینه ساخت داشته باشد و به تبع آن قیمت مسکن.

تورم: افزایش تورم عمومی و تورم بخش ساخت‌وساز ممکن است همچنان فشار افزایشی روی بازار مسکن بگذارد.

سیاست‌های دولتی: اگر دولت بتواند قوانین مالیاتی (مثل مالیات بر خانه‌های خالی) را اجرا کند یا طرح‌های ساخت مسکن ارزان‌قیمت را بهبود دهد، ممکن است بخشی از رشد قیمت کنترل شود.

تقاضای سرمایه‌ای: بسیاری از خریداران مسکن در ایران به قصد سرمایه‌گذاری وارد بازار می‌شوند، نه صرفاً سکونت. این تقاضای سرمایه‌ای می‌تواند نوسانات زیادی ایجاد کند.

رکود در بخش معاملات: اگر معاملات مسکن کاهش یابد (یعنی رکود معاملاتی)، ممکن است قیمت‌ها با ثبات یا رشد محدود مواجه شوند، چون عرضه‌کنندگان ممکن است برای فروش صبر کنند.

جمع‌بندی پیش‌بینی

به نظر می‌رسد سناریوی محتمل برای سال ۱۴۰۵، رشد مثبت قیمت مسکن باشد، ولی نه جهش شدید مثل برخی دوره‌های قبل؛ یعنی «رکود تورمی» ادامه دارد.

تحلیلی که در آسیانیوز منتشر شده، رشد ۲۰–۳۰٪ را محتمل می‌داند. 

اما این رشد احتمالاً ناهمگون خواهد بود: در مناطق لوکس یا در شهری مثل تهران ممکن است فشار قیمتی متفاوت باشد نسبت به شهرهای کوچک‌تر یا واحدهای متوسط.

همچنین احتمال رشد بازار اجاره وجود دارد، چون برخی خریداران به سمت اجاره یا سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت حرکت خواهند کرد.