همه چیز درباره خریدوفروش ملک ورثه‌ای

هنگامی که فردی فوت می‌کند، کلیه دارایی‌ها و اموال وی در قالب «ترکه» یا «ماترک متوفی» باقی می‌ماند. قانونگذار روند مشخصی برای تعیین تکلیف این اموال پیش‌بینی کرده است؛ پس از پرداخت بدهی‌ها و هزینه‌های کفن و دفن، وصیت‌نامه متوفی اجرا می‌شود. این وصیت تا یک‌سوم از دارایی نافذ است و برای بیش از آن نیاز به اجازه ورثه دارد. پس از اجرای وصیت‌ها، اموال بر اساس گواهی انحصار وراثت میان وارثان تقسیم می‌شود.

به گزارش مهر، «ملک ورثه‌ای» به املاکی اطلاق می‌شود که مالک آن فوت کرده و هنوز میان ورثه تقسیم نشده است. در این حالت، همه ورثه به‌صورت مشاع در ملک سهیم‌اند و هیچ‌یک نمی‌تواند بدون رضایت دیگران کل ملک را بفروشد. تا زمان افراز و تقسیم رسمی، ملک در مالکیت مشترک وراث قرار دارد و نقل و انتقال آن تابع قواعد خاصی است.

در فرآیند خرید و فروش ملک ورثه‌ای، ارائه مدارک قانونی ضروری است. مدارک هویتی تمامی وراث برای احراز مالکیت و نسبت با متوفی، گواهی انحصار وراثت صادره از شورای حل اختلاف، و سند رسمی یا عادی ملک از جمله مدارک پایه‌ای هستند.

همچنین گواهی پرداخت مالیات بر ارث، گواهی پایان کار و پرداخت عوارض شهرداری برای انتقال رسمی ملک در دفاتر اسناد رسمی الزامی است. اگر در میان وراث فرد محجور وجود داشته باشد، اجازه کتبی دادستان و رضایت قیم نیاز است. در صورتی که تنها یک وارث نمایندگی فروش کل ملک را برعهده گیرد، باید وکالت‌نامه رسمی ارائه شود.

خرید و فروش ملک ورثه‌ای بلامانع است، اما هر وارث تنها می‌تواند سهم خود را بفروشد، مگر اینکه همه وراث به فروش کل ملک رضایت داشته باشند. مبایعه‌نامه باید دقیق و با هدف مشروع تنظیم شود و مدارک قانونی شامل گواهی انحصار وراثت، مالیات و تأییدیه شهرداری پیوست شود. در صورت وجود محجور، اجازه کتبی دادستان و رضایت قیم لازم است. نمایندگی فروش توسط یکی از وراث با وکالت رسمی نیز باید به صراحت در مبایعه‌نامه درج شود.

در مواردی که ملک ورثه‌ای قابلیت افراز ندارد یا اختلاف شدید میان وراث ایجاد شده است، دادگاه وارد عمل می‌شود و ملک را از طریق مزایده می‌فروشد. ورثه یا نمایندگان قانونی آنان با ارائه دادخواست به دادگاه، درخواست فروش را مطرح می‌کنند. پس از بررسی اسناد، دادگاه دستور برگزاری مزایده صادر می‌کند و ملک به بالاترین پیشنهاد فروخته می‌شود. وجه حاصل از فروش طبق قواعد ارث بین ورثه تقسیم می‌شود و حضور تمام وراث یا وکلای آنان الزامی است.